Quando começa uma hipoteca? O que é uma hipoteca por força da lei e por força do contrato? Termos legais de hipoteca

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Quase todo mundo sonha em ter uma casa própria, seja um apartamento pequeno ou uma casa própria. Nas realidades económicas modernas, pode ser problemático poupar até mesmo alguns metros quadrados, para não mencionar a possibilidade de penhorar habitações existentes. Por esta razão, os cidadãos têm de recorrer aos bancos para obter empréstimos. Hipoteca por força da lei - empréstimo para construção ou aquisição de habitação, em que o mutuário, nos termos do contrato, transfere o imóvel em garantia.

O que é uma hipoteca por força da lei

A essência do conceito é que o comprador-mutuário transfere o imóvel ao credor como garantia do cumprimento das obrigações contratuais. Em caso de força maior por parte do comprador e impossibilidade de pagamento da dívida, o mutuário tem todo o direito de vender o imóvel penhorado para cobrir a dívida. A hipoteca legal é utilizada se não houver necessidade de celebração de um contrato separado, mas existem alguns fatores estipulados por lei.

A diferença entre uma hipoteca por força da lei e do contrato

Existe outro tipo de hipoteca - por força do contrato. À primeira vista, pode parecer que a diferença entre eles é pequena, mas eles têm diferenças fundamentais entre si. A hipoteca por força da lei difere da hipoteca por contrato porque na primeira versão surge por motivos jurídicos e, na segunda, por mútuo acordo. A hipoteca por força da lei é registada automaticamente no momento do registo da operação de compra e venda de um imóvel, por força de contrato - apenas mediante pedido mútuo do credor hipotecário e do credor.

Em termos simples, para uma hipoteca contratual, qualquer imóvel do devedor funciona como garantia de um contrato de empréstimo. A hipoteca legal ocorre quando o imóvel adquirido é dado ao credor como garantia, seja ele construído ou adquirido no mercado secundário. Na verdade, este é um empréstimo direcionado para a compra de uma casa.

Enquadramento jurídico

Dado que o crédito à habitação é um sistema complexo de acordos mútuos entre as partes, todos os procedimentos são regulados por atos legislativos adotados em momentos diferentes. Além da Lei Federal 102-FZ “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”, há um número considerável de atos que estão na base para o surgimento da atividade hipotecária, mas entre os principais vale destacar os seguintes:

• Código de Habitação da Federação Russa;
• Lei Federal “Sobre Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele”;
• Lei federal “Sobre históricos de crédito”;
• Decreto sobre subsídios às famílias jovens para aquisição de habitação.

Casos de ocorrência de penhor por força da lei

Quando surge uma hipoteca legal, aparecem certas obrigações colaterais e de propriedade. São muitas as situações em que estas circunstâncias podem surgir - trata-se da aquisição de um apartamento, de uma casa independente, de um terreno e de objectos semelhantes exclusivamente com o envolvimento de fundos emprestados do banco. O mesmo se aplica à construção de imóveis, se for realizada com dinheiro atribuído por uma instituição de crédito.

Hipoteca de casas e apartamentos

O penhor por força da lei imobiliária aplica-se apenas a habitações pertencentes a pessoas físicas ou jurídicas. No que diz respeito à habitação estadual e municipal, não pode participar da hipoteca. É importante compreender que parte de um apartamento ou casa residencial também pode funcionar como penhor, mas apenas se for um cômodo isolado destinado à habitação.

Venda a crédito

Como já foi referido, a hipoteca é um empréstimo concedido a um cidadão para a aquisição de um imóvel, e aqui a habitação adquirida funciona como garantia direta, que é prescrita separadamente no contrato. O credor adquire o direito ao imóvel enquanto durar o pagamento da dívida, embora o hipotecário da habitação tenha o direito de aí residir.

Aluguel

Na celebração do contrato de arrendamento, surge também a hipoteca por força da lei, quando o destinatário da renda transfere a sua habitação para a propriedade de outra pessoa que é o devedor da renda (tudo isto é lavrado por notário). Para maior compreensão, podemos dar um exemplo: uma pessoa transfere o seu apartamento para um cidadão que se compromete a cuidar dele e a fornecer-lhe tudo o que for necessário até à sua morte. O direito de propriedade passa após a celebração do contrato de arrendamento, mas o gravame é válido até à morte do locatário, após o que o gravame deve ser removido.

Penhor de direitos de propriedade

Um exemplo claro é a compra de habitação em construção a crédito. Na verdade, o objeto ainda não foi erguido, porém, o mutuário, como acionista, tem direito a ele, desde que tenha efetuado um pagamento inicial. Ele pede o restante do dinheiro emprestado a uma instituição de crédito, mas o banco exige uma garantia para obter uma hipoteca. Porém, como o objeto ainda não foi registrado, não pode servir de garantia. Por este motivo, é emitido um penhor de direitos de propriedade, que posteriormente é substituído por habitação construída.

Fazendo uma hipoteca legal

Para o registro, você pode usar os serviços de um corretor de hipotecas ou fazer tudo sozinho. Primeiro você precisa entrar em contato com a instituição de crédito para esclarecer com quanto pode contar. Depois disso, você pode começar a procurar uma opção adequada. Em seguida, é necessário celebrar um acordo preliminar com o vendedor e fornecer o pacote de documentos necessário para apreciação pela instituição de crédito.

Depois de transferidos todos os papéis, você terá que aguardar uma decisão, pois todos os papéis serão verificados cuidadosamente. Se o desfecho da situação for positivo, será possível assinar um contrato de venda, que deverá indicar que o imóvel é adquirido parcialmente com recursos de crédito. Depois disso, será feito o registro da hipoteca e da titularidade da moradia, e o vendedor poderá receber seu dinheiro.

Registro de hipoteca por força da lei

O registo de uma hipoteca legal é efectuado sem cobrança de taxa estadual. Além disso, não há necessidade de redigir uma declaração conjunta. O registro estadual atribui certos direitos de propriedade ao mutuário, que são necessariamente registrados no Rosreestr. Um ponto importante é que o registro do contrato ocorre simultaneamente ao registro da propriedade. A data do registo é o dia em que foi feita a inscrição no registo de direitos sobre bens imóveis líquidos.

Que bens podem ser hipotecados?

Se nos voltarmos para a legislação, verificamos que nem todos os imóveis podem ser objeto de hipoteca. É proibido, por exemplo, transferir bens pertencentes ao Estado como garantia. Para moradias onde os proprietários são menores, é aplicada uma abordagem especial. Aqui está uma lista do que pode ser prometido:

• terra;
• edifícios, empreendimentos, objetos em construção, apartamentos, casas, chalés, garagens, etc.;
• terrenos junto com objetos;
• direitos de arrendamento (outros direitos) de utilização de terrenos, edifícios e estruturas.

Restrições de oneração

Como a aquisição de imóveis apresenta muitas armadilhas, os credores tentam se proteger de todas as maneiras possíveis. Para tal, são aplicadas restrições hipotecárias por força da lei, que surgem imediatamente após o registo. A oneração do direito é uma garantia de que o mutuário liquidará com a instituição de crédito os fundos emprestados e os devolverá no prazo estabelecido no contrato de hipoteca com uma determinada margem.

Subscrição - avaliação da solvência do mutuário

Existe sempre a possibilidade de o mutuário da hipoteca não conseguir pagar a dívida e as razões para isso podem ser diferentes. Para evitar esta situação, é necessária uma verificação qualitativa da capacidade de pagamento do requerente. Para tal, é efectuada uma subscrição, ou em termos simples, uma avaliação da capacidade do cidadão para cumprir o crédito hipotecário que lhe foi concedido. Desta forma, são determinados o montante do empréstimo, o prazo da sua prestação, a taxa de juro e outros critérios essenciais.

É calculado de acordo com a relação dos indicadores financeiros. Com base na experiência de especialistas americanos. O método é chamado de sistema de cinco "si" (da letra inglesa "C", com a qual todos os cinco componentes de subscrição começam):

• Caráter - reputação;
• Capacidade - o nível de conteúdo financeiro;
• Capital - presença de capital próprio (contribuição inicial);
• Garantias – suficiência de rendimentos;
• Condições - condições económicas no momento do empréstimo.

Cálculo e análise de coeficientes de serviço de empréstimo hipotecário

Como mostra a prática, são impostos requisitos menos rigorosos aos clientes que solicitam um empréstimo à habitação, mas isso não significa que não verifiquem a sua solvência. A tabela abaixo apresenta os principais indicadores pelos quais é realizado o processo de subscrição:

Para que o credor tome uma decisão positiva na concessão do empréstimo, é necessário que os valores acima tenham os seguintes números:

A maioria das instituições de crédito possui indicadores próprios, pelo que não existem valores exatos. Dependendo da região, do tamanho do salário médio da disciplina e de outras circunstâncias, esses coeficientes podem variar.

Características do empréstimo hipotecário

Diferentes estados têm suas próprias características de empréstimo hipotecário. Dependendo do quadro legislativo e da prática estabelecida, está a ser formado o nosso próprio modelo de crédito à habitação. Na Rússia, por exemplo, as características distintivas são a utilização de capital de maternidade ou hipotecas militares. Além disso, a actual situação económica e os riscos hipotecários também impõem características próprias - as taxas oferecidas pelos bancos nacionais são quase 10 vezes superiores às do exterior.

Modelo americano com envolvimento de fundos do orçamento do Estado

O sistema americano começou a sua formação há mais de cem anos. A ideia principal é que na aquisição de um imóvel, que se trata basicamente de compra e venda no mercado secundário, o banco hipotecário forneça o valor que falta. Ele então revende a dívida a uma agência hipotecária, que emite títulos que são posteriormente negociados na bolsa de valores. Os pagamentos sobre eles são fundos devolvidos pelo mutuário.

Modelo europeu do mecanismo hipotecário

Na Europa e em muitos países em desenvolvimento, o modelo alemão de crédito à habitação foi adoptado como base. A sua essência reside no facto de o cliente abrir uma conta bancária, onde faz deduções até atingir um determinado nível. Via de regra, isso representa cerca de metade do custo da habitação adquirida. Depois disso, o banco lhe concederá um empréstimo no valor faltante, tomando como garantia o imóvel adquirido. Além disso, o Estado compensa o cidadão em cerca de 10% do custo da habitação sob a forma de subsídio.

Termos legais de hipoteca

Nas diversas instituições financeiras, as condições de concessão de crédito à habitação apresentam características comuns e algumas diferenças. Um pré-requisito para todos os credores é o seguro do imóvel, que não contraria a lei, a confirmação dos rendimentos do mutuário e uma avaliação independente do imóvel. Todos os outros parâmetros podem variar.

Uma taxa inicial

Dependendo do valor do objeto, o banco concede um empréstimo ao cliente. Via de regra, o mutuário é obrigado a depositar uma determinada quantia por conta própria. Este indicador depende exclusivamente do credor, mas principalmente representa pelo menos 10% do custo da habitação. Às vezes, o banco também financia 100% do custo, mas esses programas existem mediante acordo com construtoras parceiras do credor.

Taxa de juro

Como já foi referido, a taxa de juro oferecida pelos bancos russos deixa muito a desejar. Depende diretamente do nível de inflação do país e da taxa básica do Banco Central. Actualmente, o seu indicador evoluiu ao nível de 10-12% ao ano, embora alguns credores possam encontrar outros números. No entanto, não se esqueça que à taxa reduzida podem estar associadas outras taxas associadas à revisão de documentos ou à emissão de um empréstimo hipotecário.

Cálculo do valor do pagamento

Existem dois tipos de pagamentos para saldar dívidas. Com método diferenciado, o mutuante é dividido em partes iguais e incidem juros sobre o saldo da dívida. Este método de reembolso é benéfico se o cliente contrair um empréstimo direcionado de pequeno valor e curto prazo, uma vez que na fase inicial os pagamentos do empréstimo são muito elevados. O valor do pagamento da anuidade é calculado de acordo com uma determinada fórmula. Como resultado, valores iguais são cobrados durante todo o período do empréstimo.

Requisitos para o mutuário

Se um cidadão pretende recorrer a um crédito à habitação, deve cumprir determinados parâmetros. O banco imediatamente chama a atenção para um histórico de crédito positivo, uma vez que o empréstimo concedido é grande e o credor tem interesse em reembolsá-lo. O tempo de serviço no último local de trabalho deve ser de pelo menos 6 meses e a idade do cliente deve ser de 21 a 65 anos. Vale ressaltar desde já que os parâmetros fornecidos possuem valores médios, pois cada banco tem o direito de apresentar suas próprias exigências.

Incentivos fiscais para empréstimos hipotecários

Para os cidadãos que adquirem bens imóveis através de empréstimos, de acordo com a lei russa, é fornecida uma dedução fiscal. Em termos simples, trata-se de uma restituição de parte do imposto de renda pago. O valor tem certas restrições dependendo do preço do apartamento adquirido (não mais de 2 milhões de rublos). Atualmente, o valor máximo de reembolso possível é de 260.000 rublos.

Como retirar uma hipoteca legalmente

Supondo que após o pagamento de todo o valor devido ao credor com juros, o gravame será retirado automaticamente, o mutuário está muito enganado. Após concluir os pagamentos, você deverá realizar este procedimento de forma independente. Você precisará entrar em contato com a USRR com um pedido de emissão de um novo certificado de propriedade, porém, para isso será necessário fornecer um determinado pacote de documentos, que inclui necessariamente um documento indicando a liquidação integral com o credor.

Vídeo

As regras do Código Civil da Federação Russa (doravante denominado Código Civil da Federação Russa) sobre direitos de propriedade são aplicadas ao penhor de bens imóveis (hipoteca) e na medida em que não sejam regulamentadas por estas regras e pela Lei Federal Nº 102-FZ de 16 de julho de 1998 "Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)" doravante denominada Lei Hipotecária), disposições gerais sobre penhor (cláusula 4, artigo 334 do Código Civil da Federação Russa).

O conceito de contrato de penhor é dado no artigo 334 do Código Civil da Federação Russa, segundo o qual “em virtude de um penhor, um credor sob uma obrigação garantida (hipotecário) tem o direito, em caso de incumprimento do devedor para cumprir ou cumprir indevidamente esta obrigação, para receber a satisfação do valor do bem penhorado (garantia) preferencialmente aos demais credores do titular do bem penhorado (hipotecário).

Em virtude de um penhor, de acordo com as normas do Código Civil da Federação Russa, o credor tem o direito, em caso de incumprimento ou cumprimento indevido por parte do devedor da obrigação garantida, de receber a satisfação do valor da propriedade penhorada (cláusula 1, artigo 334 do Código Civil da Federação Russa). A hipoteca como forma de garantia proporciona satisfação apenas em detrimento do valor do imóvel.

De acordo com o parágrafo 1 do artigo 130 do Código Civil da Federação Russa, os bens imóveis (imóveis, imóveis) incluem terrenos, terrenos de subsolo e tudo o que está firmemente ligado à terra, ou seja, objetos que não podem ser movidos sem desproporção danos à sua finalidade, incluindo edifícios, estruturas, obras em andamento.

Um contrato de hipoteca é um contrato de penhor de bens imóveis. O contrato de hipoteca contém disposições sobre a matéria hipotecária, a avaliação de mercado do objecto hipotecário, a natureza, o montante e o prazo de cumprimento da obrigação (condições essenciais) garantida pela hipoteca, outras condições (n.º 1, artigo 9.º do Código Hipotecário Lei). A ausência de condições essenciais no contrato de hipoteca faz com que tal contrato não seja celebrado (artigo 432 do Código Civil da Federação Russa).

O contrato de hipoteca é celebrado em forma escrita simples e não carece de reconhecimento notarial obrigatório (n.º 1 do artigo 10.º da Lei da Hipoteca).

Qualquer propriedade, incluindo coisas e direitos de propriedade, pode ser penhorada. As exceções são estabelecidas por lei (cláusula 1 do artigo 336, cláusula 1 do artigo 358.1 do Código Civil da Federação Russa).

A propriedade penhorada permanece com o devedor, salvo disposição em contrário do Código Civil da Federação Russa, outra lei ou acordo (cláusula 1, artigo 338 do Código Civil da Federação Russa).

O devedor pode ser o próprio devedor e um terceiro (cláusula 1, artigo 335 do Código Civil da Federação Russa). Para que uma coisa seja penhorada, o devedor deve ter a propriedade dela. Uma pessoa que tenha outro direito de propriedade pode penhorar algo nos casos previstos no Código Civil da Federação Russa (cláusula 2, artigo 335 do Código Civil da Federação Russa). O devedor do direito pode ser uma pessoa credora de uma obrigação da qual decorre o direito penhorado (titular do direito) (parágrafo 1 do artigo 358.1 do Código Civil da Federação Russa).

O credor hipotecário do penhor é um banco ou outra instituição de crédito, ou outra pessoa jurídica que tenha concedido um empréstimo ou empréstimo direcionado para a compra de um imóvel (terrenos ou imóveis residenciais).

O contrato de penhor deve ser celebrado por escrito simples, salvo se a forma notarial for estabelecida por lei ou por acordo das partes.

O contrato de penhor para garantir o cumprimento das obrigações contratuais, que deve ser autenticado, está sujeito a reconhecimento de firma.

O não cumprimento da forma do contrato de penhor acarreta a sua invalidade (cláusula 3, artigo 339 do Código Civil da Federação Russa).

De acordo com o parágrafo 3 do artigo 339 do Código Civil da Federação Russa e o parágrafo 1 do artigo 19 da Lei Hipotecária (conforme alterada na data de conclusão do contrato), uma hipoteca está sujeita a registro estadual no Unificado Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com eles (doravante - USRR) na forma , estabelecido pela Lei Federal de 21 de julho de 1997 nº 122-FZ “Sobre Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele” (doravante referida como Lei de Registro).

Nos termos do n.º 1 do artigo 11.º da Lei Hipotecária (alterada no dia da celebração do contrato), o registo estatal de um contrato que implique o surgimento de uma hipoteca por força da lei é a base para a inscrição no Cadastro Estadual Unificado de Ocorrência de Hipoteca por força da lei.

No caso de hipoteca por força da lei, a hipoteca como gravame de imóvel surge a partir do momento do registo estatal do direito de propriedade sobre esse imóvel, salvo disposição em contrário do contrato (n.º 2 do artigo 11.º da Lei da Hipoteca ).

Os direitos do credor hipotecário (direito de penhor) sobre o imóvel previstos na Lei Hipotecária e no contrato de hipoteca consideram-se surgidos a partir do momento em que é feito o lançamento da hipoteca na USRR, salvo disposição legal em contrário. Se a obrigação garantida por hipoteca tiver surgido após o lançamento da hipoteca na USRR, os direitos do credor hipotecário surgem a partir do momento em que surge essa obrigação (n.º 3 do artigo 11.º da Lei Hipotecária).

O n.º 2 do artigo 20.º da Lei Hipotecária estipula que a hipoteca por força da lei está sujeita a registo estadual.

O registo estadual da hipoteca por força da lei é efectuado em simultâneo com o registo estadual do direito de propriedade da pessoa cujos direitos estão onerados pela hipoteca, salvo disposição em contrário da lei federal. Os direitos do credor hipotecário sob uma hipoteca podem ser certificados por uma hipoteca por força da lei.

Nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei dos Registos, o registo estadual é a única prova da existência de um direito registado.

A análise das normas jurídicas anteriores permite-nos concluir que qualquer penhor de bens imóveis, independentemente do fundamento da sua ocorrência, está sujeito a registo estadual, uma vez que o registo estadual é a única prova da existência de um direito registado.

As hipotecas imobiliárias são de dois tipos: hipotecas por contrato e hipotecas por lei.

A hipoteca por contrato surge por vontade das partes, com base num contrato de hipoteca celebrado entre elas.

A hipoteca por força da lei ocorre se:

- um edifício residencial ou apartamento, adquirido total ou parcialmente com empréstimo de um banco ou outra instituição de crédito, fica penhorado a partir do momento do registo estadual da hipoteca na USRR (n.º 1, artigo 77.º da Lei Hipotecária) ;

- um edifício residencial construído total ou parcialmente com a utilização de poupanças para o fornecimento de habitação a militares, fornecido ao abrigo de um contrato de empréstimo habitacional direcionado de acordo com a Lei Federal n.º prometido a partir do momento do registo estadual de propriedade de um edifício residencial ( n.º 4 do artigo 77.º da Lei Hipotecária);

- um terreno adquirido com a utilização de fundos de crédito de um banco ou outra instituição de crédito, ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica para a aquisição deste terreno, é considerado penhorado a partir do momento do registro estadual de a propriedade do mutuário deste terreno. Se o terreno em causa for arrendado, surge uma hipoteca por força da lei sobre o direito de arrendamento, salvo disposição em contrário da lei federal ou do contrato de arrendamento (cláusula 1, artigo 64.1 da Lei Hipotecária);

– durante a construção de edifício ou estrutura em terreno penhorado em contrato de hipoteca, a hipoteca estende-se a esses edifícios e estruturas, salvo disposição em contrário do contrato de hipoteca (artigo 65.º da Lei Hipotecária);

- um terreno no qual, com a utilização de fundos de crédito de um banco ou outra instituição de crédito, ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica, um edifício ou estrutura foi adquirido, construído ou está em construção, o direito de arrendar tal terreno considera-se penhorado a partir do momento do registro estadual de propriedade de edifício ou estrutura adquirida, construída ou em construção, salvo disposição em contrário de lei federal ou de contrato (artigo 64.2 da Lei Hipotecária);

– no caso de registo de direito de propriedade sobre imóvel de construção concluída, previamente registado e hipotecado como objecto de construção em curso, a hipoteca mantém-se em vigor, tendo por objecto o edifício (estrutura) erguido em consequência de a conclusão da construção (artigo 76.º da Lei Hipotecária);

- ao transferir um terreno ou outro imóvel para pagamento de renda, o destinatário da renda, para garantir a obrigação do pagador da renda, adquire o direito de penhorar esse imóvel (n.º 1, artigo 587.º do Código Civil da Federação Russa);

- surge uma hipoteca por força da lei se o imóvel for adquirido a crédito ou a prazo (artigos 488.º e 489.º do Código Civil da Federação Russa);

- um terreno de propriedade do incorporador com direito de propriedade (arrendamento ou sublocação), e um prédio de apartamentos em construção (criado) neste terreno e (ou) outro objeto imobiliário, a fim de garantir o cumprimento das obrigações de o desenvolvedor (hipotecário) sob o contrato a partir do momento do registro estadual do contrato são considerados penhorados aos participantes da construção compartilhada (titulares).

Até à data, o prazo para registo estadual de hipotecas sobre terrenos, edifícios, estruturas, instalações não residenciais é de 15 dias úteis e hipotecas sobre instalações residenciais - 5 dias úteis.

A partir de 01/07/2014, o contrato de hipoteca ou de empréstimo que contenha uma obrigação garantida por hipoteca não está sujeito a registo estadual, no entanto, a própria hipoteca deve ser registada nos termos da lei. No que diz respeito à hipoteca de imóveis residenciais, está previsto um prazo de registo acelerado - cinco dias úteis a contar da data de apresentação dos documentos necessários. Para o registro estadual de hipoteca, por força da lei, não é pago imposto estadual.

Se o imóvel hipotecado for propriedade conjunta, será necessário o consentimento por escrito de todos os proprietários. O consentimento do outro cônjuge deve ser autenticado (cláusula 1, artigo 7 da Lei Hipotecária, cláusula 3, artigo 35 do Código da Família da Federação Russa).

Quando um edifício residencial ou apartamento pertencente a menores, pessoas com limitações ou incapacidades que estejam sob tutela ou tutela é penhorado, a transação deve ser coordenada com a tutela e autoridade tutelar (cláusula 5, artigo 74 da Lei Hipotecária , cláusula 2 artigo 37 do Código Civil da Federação Russa).

Com a extinção da obrigação de crédito, extingue-se o penhor. Uma nota sobre a rescisão da hipoteca deve ser feita na USRR (artigo 352 do Código Civil da Federação Russa, artigo 25 da Lei Hipotecária). Regra geral, para resgatar um título hipotecário basta apresentar à autoridade de registo:

– declaração do titular da hipoteca;

– ou pedido conjunto do devedor hipotecário e do credor pignoratício;

- ou requerimento do devedor hipotecário com apresentação simultânea de caução hipotecária contendo nota do titular da caução hipotecária sobre o cumprimento integral da obrigação garantida pela hipoteca. Esta nota deve conter a menção do cumprimento da obrigação e a data do seu cumprimento, devendo também ser certificada pela assinatura do titular da obrigação hipotecária e certificada pelo seu selo (se houver) (cláusula 2, artigo 25 da Lei Hipotecária).

Com o resgate do registo de hipoteca, a caução hipotecária é cancelada (n.º 3 do artigo 25.º da Lei Hipotecária).

O registo do registo hipotecário é resgatado no prazo de três dias úteis (n.º 1 do artigo 25.º da Lei Hipotecária).

Nenhuma taxa estadual é paga pelo resgate de um registro de hipoteca.

Assim, a hipoteca é tradicionalmente entendida como o penhor de um imóvel que permanece na posse do devedor, mas com a proibição do direito de dispor livremente desse imóvel. As características qualificativas da hipoteca são objecto do contrato de penhor, que só pode ser coisa imóvel, e da preservação dos direitos de posse e uso dessa coisa pelo devedor.

Natália Shcherbinina,

especialista-chefe

Departamento de Omsk

Escritório de Rosreestr

na região de Omsk,

secretário de Estado.

Cada um de nós já ouviu a palavra hipoteca, que significa penhor de um imóvel, que serve de garantia para um contrato de empréstimo, contrato de empréstimo ou outras obrigações. A sua essência é que a garantia passa a ser propriedade do credor no caso de o mutuário violar as condições de reembolso do empréstimo e não cumprir as suas obrigações de crédito. Existem dois conceitos de hipoteca por força da lei e por força de um contrato. A propósito, a relação entre o devedor hipotecário e o credor pignoratício é regulamentada em nosso país pela Lei Federal de Hipoteca (Penhor). Portanto, consideremos as diferenças entre uma hipoteca por força de lei e por força de um contrato.

O que significa hipoteca

Primeiro, vamos responder à pergunta: o que é uma hipoteca em geral. Conforme mencionado anteriormente, este é um dos tipos de garantia. Ou, em termos simples, a entrega de bens imóveis como garantia a um credor contra um empréstimo em dinheiro. Este termo implica qualquer tipo de imóvel registrado no Cadastro Único de Direitos do Estado. Esses incluem:

• apartamento;
• sala;
• garagem;
• Lote de terreno;
• instalações industriais;
• imóveis comerciais.

Em termos simples, este termo refere-se ao penhor de um imóvel sob um empréstimo em dinheiro. Apesar de o objeto do penhor estar à disposição do mutuário, este não pode possuí-lo integralmente, bem como transferi-lo a outra pessoa. Esta restrição é válida até o final do prazo do contrato entre o credor e o devedor. Em caso de violação dos termos do contrato de empréstimo, o mutuário, é claro, transfere a garantia ao credor para saldar a dívida do empréstimo.

O que é uma hipoteca por força da lei

Para começar, responderemos à questão do que significa uma hipoteca por força da lei. Tudo é bastante simples aqui, em palavras simples, quando este tipo de segurança surge não com base num acordo entre países, mas com base na legislação russa.

O empréstimo-alvo para aquisição de imóvel é garantido pelo bem imobiliário adquirido, que na verdade passa a ser propriedade do mutuário, que está inscrito no Cadastro Único de Direitos do Estado, e ao mesmo tempo é onerado pelo credor, este é uma hipoteca por força da lei. O que é isso? Como funciona na prática: você comprou um apartamento às custas dos recursos emprestados do banco, na verdade você não é o dono dos recursos, portanto, ao registrar a transação, você passa a ser o dono do imóvel, mas ao mesmo tempo tempo fica penhorado ao banco emissor dos recursos até o integral cumprimento por parte do mutuário de suas obrigações.

Outra característica da relação para esse tipo de título é que o registro da hipoteca por força da lei ocorre sem acordo adicional das partes. Em termos simples, o ônus sobre o objeto adquirido é imposto no momento do registro do contrato de compra e venda no Cadastro Único de Direitos do Estado, quando o comprador e o vendedor registram o contrato. Mas o ônus é imposto imediatamente, sem o consentimento do banco e do mutuário.

Não há taxa estadual para ações de registro.

A última questão é como cancelar a hipoteca por força da lei, aqui você precisa entrar em contato novamente com a Rosreestr com um documento de hipoteca (este é um documento que atesta o direito do credor hipotecário ao imóvel). Caso este documento não esteja disponível, ou melhor, não tenha sido lavrado, ambas as partes deverão estar presentes no procedimento de retirada do gravame, ou seja, o mutuário e um representante da instituição financeira.

O que é uma hipoteca em virtude de um contrato

Aqui tudo é mais simples, esta forma de garantia surge com base num acordo mútuo entre as partes do contrato de empréstimo. Ou seja, ao solicitar um empréstimo em um banco, o credor e o devedor determinam a ordem do relacionamento por meio de um acordo adicional. A peculiaridade desse tipo de penhor, diferentemente do anterior, é que os termos do contrato podem ser individuais. aqui estão alguns exemplos:

• o imóvel adquirido à custa de recursos de crédito é registrado diretamente ao comprador, ou seja, o banco, de fato, não impõe gravame ao objeto;
• os fundos desembolsados ​​garantem outra propriedade de propriedade do mutuário;
  o mutuário e o credor elaboram um contrato de hipoteca separado, que é registrado separadamente da transição;
• propriedade, geralmente quando o comprador recebe um certificado de propriedade.

O registo de uma hipoteca por força de um acordo é efectuado com base num acordo mútuo separado. Ou seja, se na versão anterior o gravame era imposto imediatamente no momento do registro do contrato de compra e venda, neste caso deverá ser feito separadamente. Normalmente, conforme acordo com o banco, o gravame é cobrado após o registro do contrato de compra e venda.

Qual é a diferença

Em primeiro lugar, a diferença entre uma hipoteca por força da lei e um acordo é que na primeira variante surge legalmente e na segunda variante com base num acordo mútuo, ou seja, um acordo. A hipoteca por força da lei é automaticamente registada no momento do registo de uma operação de compra e venda na segunda opção apenas mediante pedido mútuo das partes.

Outra diferença é que, para o registo de uma hipoteca nos termos da lei, o pedido pode ser apresentado por uma das partes, tanto o credor como o devedor. Se se trata de um contrato, a candidatura deve ser apresentada em conjunto. E a última diferença é que para a hipoteca, por força da lei, não é cobrado imposto estadual, mas por força do contrato, sim.

Observe que no caso de hipoteca por força do contrato, o banco assume alguns riscos, pois não tem garantia de que os recursos emitidos serão utilizados para o fim pretendido para a compra do imóvel.

Então, resumindo, uma hipoteca por contrato é, na verdade, aquelas relações entre um credor e um devedor que são reguladas por um acordo mútuo entre as partes, e não pela legislação do nosso país, é isso que distingue um hipoteca por força da lei. Quanto à retirada do gravame, o procedimento não será significativamente diferente, ou seja, em ambos os casos, a Rosreestr deverá apresentar ou documento comprovativo do término do relacionamento, ou ambas as partes do acordo deverão estar presentes.

Se você quiser solicitar um empréstimo hipotecário, o mutuário poderá encontrar dois termos que indicam o tipo de empréstimo: “hipoteca por força da lei” e “hipoteca por força do contrato”. Ambos os tipos envolvem transações imobiliárias, para ambos você pode adquirir um objeto com garantia, mas na maioria das vezes é um empréstimo legal que é utilizado pelos bancos.

Hipoteca por força da lei: o que é?

Trata-se da aquisição de habitação ou outros bens imóveis de acordo com todas as normas legais. A lei regula claramente o processo de obtenção e registo de crédito à habitação.

A maioria dos bancos emite hipotecas por força da lei, pois é menos arriscado para o credor. Se pretende contratar uma hipoteca clássica, ou seja, a operação será garantida por penhor do imóvel adquirido, é mais provável que se trate de uma hipoteca por força da lei.

Características importantes de uma hipoteca legal:

1. Aquisição de qualquer tipo de imóvel ou construção de moradia à custa de recursos emprestados.
2. Um ônus é imposto ao objeto adquirido. O mutuário recebe o direito de propriedade, mas terá ações limitadas: a venda do imóvel hipotecado é impossível, podendo o banco também estabelecer restrições ao registro de outros cidadãos no apartamento/casa ou ao aluguel do objeto.
3. Se o mutuário não cumprir as suas obrigações, o credor tem o direito de confiscar os bens penhorados.
4. A hipoteca por lei é um empréstimo estritamente direcionado. O mutuário não recebe os recursos em suas mãos, eles são repassados ​​​​pelo credor ao vendedor do imóvel.

No caso de registro por força da lei, não só o banco pode se tornar credor. Podem ser outra instituição financeira ou mesmo uma incorporadora no caso de aquisição de novas moradias. Os desenvolvedores geralmente oferecem parcelamentos aos compradores sem a participação de um banco. É também um empréstimo regulamentado por lei e executado em conformidade. Nesse caso, também é imposto um ônus ao objeto, cabendo ao incorporador o papel de credor hipotecário: em caso de não pagamento do empréstimo, é ele quem pode iniciar o processo de saque da caução e despejo.

Hipoteca por contrato

Se o credor utilizar esse tipo de transação, significa que a relação entre o mutuário e o credor será regulada por um acordo separado, e não por Leis Federais. Com efeito, uma hipoteca contratual envolve a emissão de um empréstimo em quaisquer condições, os participantes na operação podem indicar no contrato quaisquer pontos que não sejam regulados por lei, o que é impossível no caso de um empréstimo hipotecário por força da lei.

Características deste tipo de hipoteca:

1. O negócio não está necessariamente garantido. Se pretende contrair uma hipoteca garantida por uma habitação já possuída, neste caso a hipoteca será emitida por força do contrato. Ao registrar a transação, você receberá imediatamente a propriedade total do imóvel adquirido, o que é impossível com um empréstimo por força da lei.
2. Este não é necessariamente um empréstimo direcionado. Se você planeja obter um empréstimo em dinheiro garantido por um bem imóvel de sua propriedade, o acordo também regulará a transação. Tais transações também se aplicam a transações hipotecárias.

Hipoteca por força da lei e por força do contrato: diferenças

Uma hipoteca contratual é um acordo com termos mais flexíveis, o credor e o mutuário podem desviar-se da lei e estabelecer termos de cooperação individuais. Mas esse tipo de empréstimo raramente é utilizado, pois acarreta riscos para o próprio credor. Com efeito, no mercado, o empréstimo hipotecário por contrato é emitido praticamente apenas quando se faz um empréstimo sem finalidade garantido por imóvel ou quando se faz uma hipoteca com penhor de um imóvel já propriedade do mutuário.

Qual é a diferença entre uma hipoteca e uma hipoteca por força da lei:

1. Na hipoteca, por força da lei, a operação só é feita com penhor do bem adquirido.
2. O registo da hipoteca legal e a liquidação com o vendedor ocorrem no momento do registo do contrato de venda, ou seja, tudo é feito em simultâneo. No caso de um crédito à habitação contratual, o banco primeiro emite dinheiro ao vendedor, após o que é executada a operação de compra e venda, e só depois é possível impor um gravame: é precisamente porque a operação está desprotegida para alguns momento em que os bancos assumem riscos, e isso pode afetar as taxas.
3. O registro de uma hipoteca é gratuito por lei. Após a execução do contrato, será exigida uma taxa; para mutuários individuais, é de 1.000 rublos. Se o mutuário for uma pessoa jurídica, pagará 4.000 rublos.

Em ambos os casos, qualquer pessoa pode atuar como credor e devedor: cidadãos, organizações (não necessariamente financeiras). A hipoteca por força da lei entre particulares não está excluída.

Registro de uma hipoteca legal

Uma hipoteca por força da lei e uma hipoteca por força de um contrato são semelhantes em muitos aspectos. O mutuário entra em contato com o banco, recolhe os documentos necessários e aguarda uma decisão. Após aprovação e passagem por todos os procedimentos formais, como seguros, a transação exige registro obrigatório.

Se você fizer um empréstimo à habitação padrão por força da lei, então para o seu registro não é necessária a presença de todos os participantes da transação, bastando uma declaração do credor ou do mutuário. Mas como o banco tem interesse em realizar o procedimento, ele costuma controlar o processo, e a transação é fixada na presença de um representante do credor e do próprio mutuário.

Procedimento de registro:

1. O banco ajuda a coletar um pacote de documentos para transferência para Rosreestr ou MFC. Nesta fase, não haverá problemas: os representantes dos bancos sabem bem quais os documentos necessários para o registo.
2. Após a transferência dos documentos, o registo propriamente dito ocorre no prazo de 5 dias úteis. Nesse período, o órgão estadual verifica cuidadosamente todos os documentos.
3. O mutuário recebe um certificado de propriedade com uma nota de gravame.

Registro de um empréstimo por força de um contrato

O registro ocorre estritamente com a participação de todas as partes da transação: tanto o mutuário quanto o representante do credor. Em primeiro lugar, é registado um contrato de compra e venda, só depois é possível a imposição de um gravame (no caso de hipoteca, por força da lei, a legalização destes documentos ocorre em simultâneo). Além disso, tudo é padrão: em até 5 dias após a apresentação dos documentos, a transação é registrada.

Restrição de direitos e oneração de bem imobiliário em caso de hipoteca por força da lei

O surgimento de uma hipoteca por força da lei implica certas restrições. O mutuário compra um imóvel, pode dispor dele livremente, mas não poderá vendê-lo. O fato do gravame é registrado no órgão estadual. A única possibilidade de implementação é um acordo com o banco: normalmente isso só é possível em caso de problemas com o pagamento do empréstimo.

O credor pode estabelecer limites. Um banco pode proibir completamente tais transações, o outro permitirá isso, mas somente após receber a permissão (o mutuário solicita ao banco um requerimento). Quanto ao cadastro, não há restrições para o próprio comprador e seus familiares.

Como se livrar do ônus hipotecário legal

Após o pagamento integral do empréstimo habitacional de acordo com o cronograma ou antes do prazo, o mutuário recorre ao credor e recebe os documentos que comprovam o cumprimento integral das obrigações da dívida. Ambas as partes da transação participam da remoção do gravame, constituem um acordo mútuo.

De acordo com a lei, a retirada do gravame pode ocorrer com a presença pessoal do mutuário e do credor: na maioria das vezes isso acontece, por isso as partes precisam combinar o horário da transação e marcar uma consulta no MFC. O prazo para conferência de documentos é de até 3 dias úteis, na compra por DDU - até 5 dias. Não há taxa para esta operação.

Bem-vindo! Hoje falaremos sobre o que é uma hipoteca por força da lei. Para muitas pessoas, o termo hipoteca está associado exclusivamente ao procedimento de obtenção de habitação a crédito, mas é um equívoco comum. A hipoteca funciona como penhor de um imóvel, que será onerado nos termos de contrato de mútuo, parcelamento ou outras obrigações previstas em lei. Existem dois conceitos - uma hipoteca por força da lei e uma hipoteca por força de um contrato. , as características e diferenças entre esses tipos de transações serão discutidas abaixo.

Qualquer tipo de hipoteca envolve a presença de penhor de propriedade (gravame). O tipo mais comum de hipoteca é a compra de um imóvel às custas de recursos bancários. Na maioria das vezes, os bancos praticam o registro de hipotecas por força da lei. Do ponto de vista jurídico, tal operação é mais confiável, pois é garantida a existência de gravame, neste caso o mutuário não poderá contestar a titularidade.

Esse tipo de obrigação é constituída quando o imóvel é registrado no Cadastro Único do Estado. A hipoteca por força da lei surge mediante a transferência de propriedade, podendo ser contrato de venda, aluguel ou outro tipo de transação.

Regra geral, os cidadãos procuram opções de habitação, tendo já em mãos uma decisão de empréstimo aprovada.

Decidida a escolha, é assinado um contrato de empréstimo e concluída uma operação de compra e venda. Após a execução da transação, o banco transfere recursos ao vendedor do imóvel. Neste caso, embora o mutuário se torne oficialmente proprietário, a habitação é adquirida à custa dos fundos emprestados e também funciona como penhor.

O caso descrito é o exemplo mais marcante de como surge uma hipoteca por força da lei. Se a dívida não for paga, o bem penhorado passa para a propriedade do credor.

A hipoteca por força da lei surge não apenas quando se solicita um empréstimo numa instituição bancária.

Por exemplo, se o contrato de venda prevê o pagamento de fundos a um particular em prestações (parcelas), neste caso o imóvel também fica a cargo do vendedor. Durante o registro no Registro Estadual Unificado da Federação Russa, uma marca correspondente é colocada na coluna de gravame.

Importante! A presença de penhor por vezes é necessária para ser documentada, para isso é emitida uma hipoteca. É assinado por um notário ou banco. A extinção da obrigação hipotecária só está prevista no cumprimento das obrigações contratuais, nomeadamente o reembolso da dívida. É permitida a mudança do titular da hipoteca. Tal operação pode ocorrer ao refinanciar uma hipoteca em outro banco ou vender uma hipoteca. Você pode ler mais sobre por que e por que é necessário em nosso site.

Em que difere de uma hipoteca em virtude de um contrato

No caso de hipoteca por contrato, o penhor surge por mútuo acordo ou por contrato de hipoteca celebrado separadamente. Na celebração de um contrato de empréstimo, os direitos e obrigações do devedor hipotecário e do credor pignoratício são negociados individualmente.

Até o momento, na Federação Russa, poucos bancos praticam o registro de hipotecas por meio de um acordo.

A lei prevê todas as opções de empréstimos direcionados, mas existem condições sob as quais o registro da propriedade ocorre quando certas condições são atendidas. Por exemplo, quando um local precisa ser privatizado. Neste caso, é possível celebrar um acordo entre o devedor e o credor pignoratício sobre o cumprimento das condições e a transmissão da propriedade.

Este tipo de empréstimo direcionado pode ser dividido em vários tipos:

• se o gravame não for imposto e de fato não houver penhor;
• quando o imóvel já pertencente ao mutuário servir de garantia;
• quando, após solicitar um empréstimo, o mutuário recebe o direito de propriedade, e só depois fornece esse imóvel ao banco como garantia.

As hipotecas negociadas não são tão populares porque são mais arriscadas para os credores que não têm garantia de devolução do dinheiro. Se considerarmos o exemplo acima (é aprovado um empréstimo bancário, o cliente procura habitação). Após a celebração do contrato de empréstimo, o mutuário tem um determinado prazo para registrar novamente o imóvel para si mesmo, devendo então emitir um penhor dessa habitação. Dessa forma, o imóvel não fica oficialmente onerado e o banco não poderá comprovar o fato da emissão do empréstimo hipotecário, nem será possível processar a propriedade.

As principais diferenças entre uma hipoteca contratual e legal:

1. Emergência. Aqui, a principal diferença está no próprio nome, um tipo de hipoteca surge com base na lei, o outro - no contrato.
2. Cadastro. A hipoteca por força da lei é registrada automaticamente no momento em que o novo proprietário apresenta os documentos da transação à USRR. Tanto o credor quanto o credor pignoratício podem apresentar documentos à autoridade separadamente. A hipoteca por força de contrato é registrada separadamente e os documentos são apresentados à USRR na presença do credor hipotecário e do devedor.
3. Tipo de penhor. Com a hipoteca, por força da lei, é emitido um empréstimo direcionado, o que significa que o imóvel adquirido passa automaticamente a ser penhor. Uma hipoteca contratual não prevê a presença obrigatória de garantias, mas a propriedade existente do mutuário também pode tornar-se um fardo.
4. A presença de dever estatal. Não há taxa para a hipoteca legal, para a contratual - ela é cobrada no ato do registro da operação.

A hipoteca legal também é mais lucrativa do ponto de vista financeiro, não há taxa para seu registro e não requer registro adicional. Por outro lado, a existência de gravame tem os seus inconvenientes, uma vez que o bem penhorado não pode ser vendido sem o consentimento do banco. Além disso, para retirar o gravame, é necessário entrar em contato com o banco e levar os documentos sobre o sucesso do pagamento da dívida, e se o credor mudou de propriedade ou foi reorganizado ao longo dos anos de existência, então será bastante problemático para remova o ônus.

Regulamentos

Os principais documentos regulatórios sobre esta questão são:

• Lei Federal “Sobre o registro estadual de direitos sobre bens imóveis e transações com eles” nº 122,

A hipoteca legal surge:

1. Na celebração de contrato de arrendamento (transmissão de imóvel sujeito à manutenção de dependente).
2. Hipoteca para compra ou construção de imóveis à custa de fundos emprestados.
3. A venda de bens (imóveis) a crédito, a existência de um gravame de propriedade é realizada de acordo com o artigo 448 do Código Civil da Federação Russa (CC RF),

De acordo com as normas da lei, são definidos os seguintes tipos de imóveis adquiridos com hipoteca: apartamentos em prédio novo ou no mercado secundário, casas (mansões), terrenos, quartos (propriedade compartilhada), cooperativas, garagens, industriais instalações.

Importante! As partes podem chegar a um acordo mútuo quando nenhum ônus for imposto. Neste caso, deve notar-se no contrato de venda que, por acordo das partes, nos termos do artigo 488.º do Código Civil da Federação Russa, nenhum ônus é imposto. Assim, o mutuário passa a ser proprietário pleno do imóvel adquirido a crédito.

Registro de hipoteca por força da lei

Agora você precisa entender os recursos do registro. Cada bem imobiliário é inscrito no Cadastro Único de Imóveis do Estado em caso de mudança de titularidade. Você pode descobrir a existência de um gravame por conta própria através do Rosreestr, do MFC ou online no site da USRR. Será mais rápido e conveniente gerar um extrato da USRN via Internet, para isso basta definir os parâmetros dos imóveis disponíveis. A declaração resultante também exibirá registros de hipotecas.

Importante! O vendedor de habitação ou um corretor de imóveis está envolvido na preparação e recolha de documentos. Porém, antes de assinar o contrato, o banco verifica a autenticidade de todos os documentos, excluindo casos de fraude. Se o imóvel já estiver hipotecado, o empréstimo será negado.

Procedimento de registro de hipoteca por força da lei:

1. O cliente contrai um empréstimo no banco e celebra um contrato de venda.
2. Para inscrição no Cadastro Único de Imóveis do Estado, é necessária a preparação de todos os documentos, incluindo contrato de compra e venda e contrato de empréstimo. Se uma hipoteca foi emitida, ela deve ser fornecida, além de requerimentos (se houver) e cópias. O titular da hipoteca tem o direito de exigir que seus dados sejam inseridos na USRN como credor hipotecário do imóvel. A entrada do registro é feita no prazo de 1 mês a partir da data da inscrição.
3. O registo é efectuado de forma automática, sendo colocada uma marca correspondente na coluna de gravame. O período de inscrição é de 5 dias úteis.
4. Para terceiros, o surgimento da hipoteca é considerado a partir do momento do seu registo.
5. O gravame é removido após o pagamento da dívida no banco.

Se o mutuário não tiver a oportunidade de apresentar pessoalmente os documentos à USRR, ele poderá contar com a ajuda de um notário que certificou o contrato de hipoteca entre o credor hipotecário e o devedor hipotecário. Os serviços notariais, é claro, são pagos.

É impossível determinar qual esquema para concluir uma transação é mais conveniente. Esses dois esquemas são usados ​​em programas de empréstimos completamente diferentes. Se uma hipoteca legal for concedida estritamente para a aquisição direcionada de um imóvel, então, com uma hipoteca contratual, você poderá usar os fundos recebidos a seu critério.

Aguardamos suas perguntas abaixo. Agradecemos sua avaliação desta postagem. Se precisar do apoio de um advogado hipotecário profissional, inscreva-se agora mesmo para uma consulta gratuita em um formulário especial no canto da tela.