З якого моменту з'являється іпотека. Що таке іпотека через закон і через договір? Умови іпотеки згідно із законом

Зміст

Мати своє житло, будь то маленька квартира або свій будинок, мріє майже кожен. У сучасних економічних реаліях нагромадити навіть на кілька квадратних метрів буває проблематично, не кажучи вже про можливість застави наявного житла. З цієї причини громадянам доводиться звертатися до банків за позикою. Іпотека в силу закону – кредит на будівництво або купівлю житла, за якого позичальник згідно з договором передає об'єкт нерухомості в заставу.

Що таке іпотека через закон

Суть поняття у тому, що покупець-позичальник передає нерухомість кредитору як забезпечення у виконанні договірних зобов'язань. При настанні у покупця форс-мажору та неможливості оплачувати заборгованість, позичальник має повне право реалізувати закладене майно для покриття боргу. Легальна іпотека застосовується, якщо не потрібно складати окремий договір, але існують певні чинники, обумовлені законодавчо.

Відмінність іпотеки в силу закону та договору

Є ще один різновид іпотеки – через договір. На перший погляд може здатися, що різниця в них невелика, але вони мають між собою кардинальні відмінності. Іпотека з закону відрізняється від іпотеки з договору тим, що у першому варіанті вона виникає з законних підстав, тоді як у другому – виходячи з взаємної угоди. Іпотека в силу закону реєструється автоматично при реєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості, в силу договору - тільки за взаємною заявою заставоутримувача і кредитора.

Якщо говорити простими словами, то для договірної іпотеки як застава виступає будь-яке нерухоме майно боржника як забезпечення за договором позики. Виникнення іпотеки виходячи з закону відбувається, коли житло передається позикодавцю як забезпечення, причому немає значення, будується воно чи купується на вторинному ринку. Насправді, це цільова позичка на купівлю житла.

Правова база

Оскільки житлове кредитування – це складна система взаєморозрахунків між сторонами, всі процедури регулюються законодавчими актами, прийнятими у час. Крім Федерального закону 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» існує чимало актів, що є підставою виникнення іпотечної діяльності, але серед основних варто виділити такі:

• Житловий кодекс РФ;
• Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»;
• Федеральний закон «Про кредитні історії»;
• Постанова про субсидування молодих сімей на придбання житла.

Випадки виникнення застави через закон

У разі легальної іпотеки виникають певні заставні і майнові обов'язки. Є велика кількість ситуацій, коли можуть виникати ці обставини – це і придбання квартири, окремого будинку, земельної ділянки та подібних об'єктів виключно із залученням позикових коштів банку. Те саме стосується і будівництва нерухомості, якщо воно виробляється на гроші, виділені кредитною організацією.

Іпотека житлових будинків та квартир

Запорука в силу закону на нерухомість поширюється лише на житло, що належить фізичним чи юридичним особам. Що стосується державного та муніципального житла, то воно не може брати участь в іпотеці. Важливо розуміти, що частина житлової квартири або будинку теж може бути заставою, але тільки якщо це буде ізольоване приміщення, призначене для проживання.

Продаж у кредит

Як вже було зазначено, іпотека – це позичка, яка видається громадянину для купівлі нерухомого майна, причому тут житло, що купується, виступає безпосереднім забезпеченням, що окремо прописується в договорі. Кредитор на час виплат із заборгованості набуває права на нерухомість, хоча заставник житла має право проживати там.

Рента

Під час укладання договору ренти теж виникає іпотека з закону, коли одержувач ренти здійснює передачу свого житла у власність іншій особі, що є платником ренти (усе це оформляється у нотаріуса). Для розуміння можна навести приклад: людина передає свою квартиру громадянину, який зобов'язується доглядати та забезпечувати його всім необхідним до смерті. Право власності переходить після укладання договору ренти, але обтяження діє до самої смерті одержувача, після чого обтяження необхідно зняти.

Запорука майнових прав

Явним прикладом є купівля житла, що будується в кредит. По суті, об'єкт поки що не зведений, проте кредитоодержувач як пайовик має право на нього, оскільки вніс початковий внесок. Решту грошей він займає в кредитної організації, але для отримання іпотеки банк вимагає забезпечення. Однак оскільки об'єкт ще не зареєстрований, він не може бути гарантією. З цієї причини оформляється застава майнових прав, а згодом він замінюється на збудоване житло.

Оформлення законної іпотеки

Для оформлення можна вдатися до послуг іпотечного брокера, а зробити все самостійно. Спочатку потрібно звернутися до кредитної організації, щоб уточнити, на яку суму можна розраховувати. Після цього можна приступати до пошуку відповідного варіанту. Потім потрібно укласти попередню угоду з продавцем та надати необхідний пакет документів на розгляд кредитної організації.

Передавши всі папери, доведеться чекати на рішення, оскільки всі папери ретельно перевірятимуться. За позитивного результату ситуації можна буде підписати договір купівлі-продажу, де обов'язково вказується, що нерухомість купується частково за кредитні кошти. Після цього буде здійснено реєстрацію іпотеки та права власності на житло, а продавець зможе отримати свої гроші.

Реєстрація іпотеки в силу закону

Реєстрація легальної іпотеки провадиться без стягнення державного мита. Крім цього, немає потреби писати спільну заяву. Держреєстрація закріплює за позичальником певні майнові права власності, що обов'язково фіксується в Росреєстрі. Важливим моментом є те, що реєстрація договору відбувається одночасно з реєстрацією права власності. Датою оформлення вважається день, коли було здійснено запис до Реєстру прав на ліквідне нерухоме майно.

Яке майно може бути предметом іпотеки

Якщо звернутися до законодавства, то можна побачити, що не будь-яка власність може бути предметом іпотеки. Заборонено, наприклад, передавати як забезпечення майно, що належить державі. Для житла, де власниками виступають неповнолітні, застосовується особливий підхід. Ось список того, що може стати предметом застави:

• земельні ділянки;
• будівлі, підприємства, об'єкти, що будуються, квартири, будинки, котеджі, гаражі і т.д.;
• земельні ділянки разом із об'єктами;
• права на оренду (інші права) на користування земельними ділянками, будинками та спорудами.

Обмеження обтяження права

Оскільки придбання об'єктів нерухомості має багато підводного каміння, кредитори намагаються захистити себе всілякими способами. Для цього застосовуються обмеження іпотеки через закон, які виникають безпосередньо після реєстрації. Обтяження права – це гарантія те, що позикоодержувач розрахується з кредитною організацією по позикових коштах і поверне в встановлений договором іпотеки час із певною маржею.

Андеррайтинг - оцінка платоспроможності позичальника

Завжди існує ймовірність, що позичальник іпотечного кредиту не зможе повернути борг, і причини можуть бути різними. Щоб уникнути цього, необхідна якісна перевірка платоспроможності прохача. Для цього проводиться андеррайтинг, чи простими словами, оцінка можливостей громадянина обслуговувати виданий йому іпотечний кредит. У такий спосіб визначається сума позики, термін її надання, процентна ставка та інші суттєві критерії.

Розраховується вона відповідно до взаємозв'язку фінансових показників. За основу прийнято досвід американських фахівців. Називається метод системою п'яти «сі» (від англійської літери «С», з якої починаються всі п'ять складових андеррайтингу):

• Character – репутація;
• Capacity – рівень фінансового заповнення;
• Capital – наявність власного капіталу (початковий внесок);
• Collateral – достатність доходу;
• Conditions – економічні умови на даний момент кредитування.

Розрахунок та аналіз коефіцієнтів з обслуговування іпотечного кредиту

Як свідчить практика, до клієнтів, які звертаються за житловою позикою, висувають менш суворі вимоги, але це не означає, що перевіркою їх платоспроможності не займаються. У таблиці нижче наведено основні показники, згідно з якими здійснюється процес андеррайтингу:

Для того щоб кредитор прийняв позитивне рішення щодо видачі позички, потрібно, щоб вищенаведені значення мали такі цифри:

Більшість кредитних організацій встановлені власні показники, тому немає точних значень. Залежно від регіону, розміру середньої заробітної плати за суб'єктом та іншими обставинами дані коефіцієнти можуть коливатися.

Особливості іпотечного кредитування

У різних країнах свої особливості іпотечного кредиту. Залежно від законодавчої бази та практики, що склалася, формується власна модель житлового кредитування. У Росії її, наприклад, відмінними рисами є використання материнського капіталу чи військова іпотека. Крім цього, економічна ситуація, що складається, і ризики іпотеки теж накладають свої особливості - ставки, пропоновані вітчизняними банками, чи не в 10 разів більше, ніж за кордоном.

Американська модель із залученням коштів державного бюджету

Американська система розпочала своє формування понад сто років тому. Основна ідея її полягає в тому, що при придбанні нерухомості, а це в основному купівля-продаж на вторинному ринку, суму, що бракує, надає іпотечний банк. Він потім перепродує борг іпотечному агентству, яке випускає цінні папери, які згодом реалізуються на фондовому ринку. Виплатами з них є кошти, повернуті позичальником.

Європейська модель іпотечного механізму

У Європі, та й багатьох країнах, прийнята за основу німецька модель житлового кредитування. Суть її полягає в тому, що клієнт відкриває рахунок у банку, куди робить відрахування, поки вони не досягнуть певного рівня. Як правило, це близько половини вартості житла, що купується. Після цього банк надасть йому позику на суму, що бракує, забираючи нерухомість, що купується, в заставу. Додатково держава компенсує громадянинові близько 10% вартості житла у вигляді субсидії.

Умови іпотеки згідно із законом

У різних фінансових установах умови надання житлових позик мають як спільні риси, і деякі відмінності. Обов'язковою умовою для всіх кредиторів є страхування об'єкта нерухомості, що не суперечить законодавству, підтвердження доходу позичальника та незалежна оцінка нерухомого майна. Всі інші параметри можуть змінюватись.

Початковий внесок

Залежно від цього, яку суму було оцінено об'єкт, банк надає клієнту позику. Як правило, від позичальника потрібно самостійно внести певну суму. Цей показник залежить виключно від кредитора, але переважно він становить не менше 10% від вартості житла. Іноді банк фінансує і 100% вартість, але такі програми існують за домовленістю з будівельними компаніями, які є партнерами позичальника.

Процентна ставка

Як було зазначено, відсоткову ставку, запропоновану російськими банками, залишає бажати кращого. Вона безпосередньо залежить від рівня інфляції по країні та ключової ставки Центробанку. Нині її показник склався на рівні 10–12% річних, хоча в деяких позичальників можна зустріти й інші цифри. Однак не слід забувати, що знижена ставка може бути пов'язана з іншими комісіями, пов'язаними з розглядом документів або видачею іпотечного кредиту.

Розрахунок суми платежу

Для виплати боргу застосовують два види розрахунку платежів. При диференційованому методі тіло позики розбивається однакові частини, а відсотки нараховуються залишок заборгованості. Вигідний такий спосіб погашення, якщо клієнт бере цільовий кредит на невелику суму та нетривалий період, оскільки на початковому етапі платежі по позиці дуже високі. Розмір ануїтетного платежу обчислюється за певною формулою. Через війну стягуються рівні суми протягом період запозичення.

Вимоги до позичальника

Якщо громадянин планує скористатися житловою позикою, він має відповідати певним параметрам. Банк відразу звертає увагу на позитивну кредитну історію, оскільки видається позичка велика, а позикодавець зацікавлений у її поверненні. Стаж на останньому місці роботи має бути щонайменше 6 місяців, а вік клієнта – 21–65 років. Відразу варто зазначити, що наведені параметри мають усереднені значення, адже кожен банк має право пред'являти власні вимоги.

Податкові пільги при іпотечному кредитуванні

Для громадян, які набувають об'єктів нерухомості за допомогою кредитування, згідно з російським законодавством передбачено податкове відрахування. Якщо казати простими словами, це повернення частини сплаченого прибуткового податку. Сума має певні обмеження в залежності від ціни купленої квартири (не більше 2 млн. рублів). На сьогодні максимально можлива сума повернення становить 260 000 грн.

Як зняти іпотеку через закон

Вважаючи, що після виплати всієї належної суми боргу з відсотками кредитору обтяження зніметься автоматично, позичальник сильно помиляється. Завершивши платежі, необхідно самостійно здійснити цю процедуру. Потрібно звернутися до ЄДРП із проханням видати нове свідоцтво про право власності, проте для цього потрібно буде надати певний пакет документів, куди обов'язково входить документ, що свідчить про повний розрахунок із кредитором.

Відео

До застави нерухомого майна (іпотеці) застосовуються правила Цивільного кодексу РФ (далі - ДК РФ) про речові права, а в частині, що не врегульована зазначеними правилами та Федеральним законом від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" ( далі - Закон про іпотеку), загальні положення про заставу (п. 4 ст. 334 ЦК України).

Поняття договору застави наведено у статті 334 ЦК України, згідно з якою "в силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання або неналежного виконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення з вартості закладеного майна (предмету застави) переважно перед іншими кредиторами" , якому належить закладене майно (заставодавця)".

З застави відповідно до норм ДК РФ кредитор має право у разі невиконання чи неналежного виконання боржником забезпеченого зобов'язання отримати задоволення з вартості закладеного майна (п. 1 ст. 334 ДК РФ). Іпотека як вид застави забезпечує задоволення рахунок вартості виключно нерухомого майна.

Відповідно до пункту 1 статті 130 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди , об'єкти незавершеного будівництва.

Договір про іпотеку – це договір застави нерухомого майна. Договір про іпотеку містить положення про предмет іпотеки, ринкову оцінку предмета іпотеки, істоту, розмір та термін виконання зобов'язання (істотні умови), що забезпечується іпотекою, інші умови (п. 1 ст. 9 Закону про іпотеку). Відсутність у договорі про іпотеку істотних умов робить такий договір неукладеним (ст. 432 ЦК України).

Договір про іпотеку оформляється у простій письмовій формі та обов'язкового нотаріального посвідчення не вимагає (п. 1 ст. 10 Закону про іпотеку).

У заставу може бути передано будь-яке майно, зокрема речі та майнові права. Винятки встановлюються законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ЦК України).

Закладене майно залишається в заставника, якщо інше не передбачено ЦК України, іншим законом або договором (п. 1 ст. 338 ЦК України).

Заставодавцем може бути як сам боржник, і третя особа (п. 1 ст. 335 ДК РФ). Для застави речі необхідно, щоб заставник мав право власності на неї. Особа, що має інше речове право, може передавати річ у заставу у випадках, передбачених ЦК України (п. 2 ст. 335 ЦК України). Заставодавцем права може бути особа, що є кредитором у зобов'язанні, з якого випливає право, що закладається (правовласник) (п. 1 ст. 358.1 ДК РФ).

Заставоутримувачем із застави є банк чи інша кредитна організація, або інша юридична особа, які надали кредит чи цільову позику на придбання нерухомого майна (земельної ділянки чи житлового приміщення).

Договір застави має бути укладений у простій письмовій формі, якщо законом чи угодою сторін не встановлено нотаріальну форму.

Договір застави на забезпечення виконання зобов'язань за договором, який має бути нотаріально посвідчений, підлягає нотаріальному посвідченню.

Недотримання форми договору застави тягне за собою його недійсність (п. 3 ст. 339 ДК РФ).

Відповідно до пункту 3 статті 339 ДК РФ та пункту 1 статті 19 Закону про іпотеку (у редакції, що діяла на день укладання договору) іпотека підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі – ЄДРП) у порядку , встановленому Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію).

Як встановлено пунктом 1 статті 11 Закону про іпотеку (у редакції, що діяла на день укладання договору), державна реєстрація договору, що тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону, є підставою для внесення до ЄДРП запису про виникнення іпотеки в силу закону.

При іпотеці в силу закону іпотека як обтяження майна виникає з державної реєстрації речових права власності цього майно, якщо інше не визначено договором (пункт 2 статті 11 Закону про іпотеку).

Передбачені Законом про іпотеку та договором про іпотеку права заставоутримувача (право застави) на майно вважаються такими, що виникли з моменту внесення запису про іпотеку в ЄДРП, якщо інше не встановлено законом. Якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, виникло після внесення до ЄДРП запису про іпотеку, права заставоутримувача виникають з моменту виникнення цього зобов'язання (пункт 3 статті 11 Закону про іпотеку).

Пунктом 2 статті 20 Закону про іпотеку передбачено, що іпотека за законом підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація іпотеки з закону здійснюється одночасно з державної реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, якщо інше встановлено федеральним законом. Права заставоутримувача з іпотеки в силу закону можуть бути засвідчені заставною.

Відповідно до пункту 1 статті 2 Закону про реєстрацію державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

Аналіз викладених норм права дозволяє зробити висновок у тому, будь-який заставу нерухомого майна, незалежно від його виникнення, підлягає державної реєстрації речових, оскільки державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

Іпотека нерухомого майна буває двох видів: іпотека в силу договору та іпотека в силу закону.

Іпотека з договору виникає з волі сторін, виходячи з укладеного з-поміж них договору про іпотеку.

Іпотека в силу закону зустрічається у разі, якщо:

- Житловий будинок або квартира, придбані повністю або частково за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації, перебувають у заставі з моменту державної реєстрації іпотеки в ЄДРП (п.1 ст. 77 Закону про іпотеку);

- житлове приміщення, побудоване повністю або частково з використанням накопичень для житлового забезпечення військовослужбовців, наданих за договором цільової житлової позики відповідно до Федерального закону від 20 серпня 2004 р. № 117-ФЗ "Про накопичувально-іпотечну систему житлового забезпечення військовослужбовців", вважається у заставі з моменту державної реєстрації права власності на житловий будинок (п. 4 ст. 77 Закону про іпотеку);

– земельна ділянка, придбана з використанням кредитних коштів банку чи іншої кредитної організації, або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається запорукою з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цю земельну ділянку. Якщо відповідна земельна ділянка взята в оренду, то виникає іпотека в силу закону на право оренди, якщо інше не встановлено федеральним законом або договором оренди (п. 1 ст. 64.1 Закону про іпотеку);

- при будівництві будівлі або споруди на земельній ділянці, закладеній за договором про іпотеку, іпотека поширюється на ці будівлі та споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку (ст. 65 Закону про іпотеку);

– земельну ділянку, на якій з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації, або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою, придбано, збудовано або будується будинок або споруду, право оренди такої земельної ділянки вважається таким, що перебуває в заставі з моменту державної реєстрації права власності на придбані, побудовані чи споруджені будівлю чи споруду, якщо інше передбачено федеральним законом чи договором (ст. 64.2 Закону про іпотеку);

– у разі реєстрації права власності на завершений будівництвом об'єкт нерухомості, який раніше був зареєстрований та переданий в іпотеку як об'єкт незавершеного будівництва, іпотека зберігає чинність, і її предметом є будівля (споруда), зведена внаслідок завершення будівництва (ст. 76 Закону про іпотеку). );

– під час передачі під виплату ренти земельної ділянки чи іншого нерухомого майна одержувач ренти на забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави цього майно (п. 1 ст. 587 ДК РФ);

– іпотека з закону виникає, якщо об'єкт нерухомості придбано у кредит чи розстрочку (ст. 488 і 489 ДК РФ);

– земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності (праві оренди або суборенди), та багатоквартирний будинок, що будується (створюється) на цій земельній ділянці та (або) інший об'єкт нерухомості на забезпечення виконання зобов'язань забудовника (заставника) за договором з моменту державної реєстрації договору вважаються перебувають у заставі в учасників пайового будівництва (заставоутримувачів).

Сьогодні термін державної реєстрації іпотеки земельних ділянок, будівель, споруд, нежитлових приміщень становить 15 робочих днів, а іпотеки житлових приміщень – 5 робочих днів.

З 01.07.2014 договір іпотеки або кредитний договір, що містить забезпечене іпотекою зобов'язання, не підлягає державній реєстрації, проте сама іпотека має бути зареєстрована в установленому законом порядку. Щодо іпотеки житлових приміщень передбачено прискорений термін реєстрації – п'ять робочих днів із дня подання необхідних документів. За державну реєстрацію іпотеки через закон держмито не сплачується.

Якщо майно, що передається в іпотеку, перебуває у спільній власності, буде потрібна письмова згода всіх власників. Згода іншого чоловіка має бути нотаріально посвідчено (п. 1 ст. 7 Закону про іпотеку, п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ).

Коли в заставу передається житловий будинок або квартира, які перебувають у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних або недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, угоду необхідно погоджувати з органом опіки та піклування (п. 5 ст. 74 Закону про іпотеку, п. 2 ст.37 ЦК України).

З припиненням кредитного зобов'язання застава припиняється. Про припинення іпотеки має бути зроблена відмітка в ЄДРП (ст. 352 ЦК України, ст. 25 Закону про іпотеку). За загальним правилом для погашення запису про іпотеку до реєстраційного органу достатньо подати:

- Заява власника заставної;

- або спільну заяву заставника та заставоутримувача;

- або заява заставника з одночасним поданням заставної, що містить відмітку власника заставної про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання у повному обсязі. Ця позначка повинна включати слова про виконання зобов'язання та дату його виконання, а також бути засвідчена підписом власника заставної та засвідчена його печаткою (за наявності друку) (п. 2 ст. 25 Закону про іпотеку).

При погашенні реєстраційного запису про іпотеку заставна анулюється (п. 3 ст. 25 Закону про іпотеку).

Реєстраційний запис про іпотеку погашається протягом трьох робочих днів (п. 1 ст. 25 Закону про іпотеку).

За погашення реєстраційного запису про іпотеку держмито не сплачується.

Таким чином, під іпотекою зазвичай розуміється застава нерухомості, що залишається у володінні боржника, але із забороною права вільного розпорядження цим майном. Кваліфікуючими ознаками іпотеки виступають предмет договору застави, яким може бути лише нерухома річ, та збереження за заставником правочинів володіння та користування цією річчю.

Наталія Щербініна,

головний спеціаліст-експерт

Омського відділу

Управління Росреєстру

по Омській області,

державний реєстратор.

Таке слово, як іпотека доводилося чути кожному з нас, воно означає заставу нерухомого майна, яке є забезпеченням за кредитним договором, договором позики або іншим зобов'язанням. Суть її у цьому, що предмет застави перетворюється на власність кредитора у разі, якщо позичальник порушує умови погашення позики і справляється зі своїми кредитними зобов'язаннями. Існують два поняття іпотеки в силу закону та в силу договору. До речі, взаємини між заставником і заставоутримувачем регулюються в нашій країні Федеральним Законом про іпотеку (заставу). Тому розглянемо відмінності іпотеки в силу закону та в силу договору.

Що означає іпотека

Спочатку відповімо питанням, що таке іпотека загалом. Як говорилося раніше, це один із видів застави. Або, простими словами, здавання нерухомого майна як забезпечення кредитору під грошову позику. Під цим терміном передбачається будь-який вид нерухомого майна, зареєстрований у Єдиному Державному реєстрі прав. До них належить:

• квартира;
• кімната;
• гараж;
• земельна ділянка;
• виробничі приміщення;
• комерційна нерухомість.

Якщо говорити простими словами, то цим терміном мається на увазі застава нерухомості під грошову позику. Незважаючи на те, що об'єкт застави знаходиться в розпорядженні позичальника, він не може повною мірою ним володіти, а також передавати іншій особі. Це обмеження діє остаточно терміну дії договору між кредитором і позичальником. У разі порушення умов договору позики позичальник, безумовно, передає предмет застави кредитору рахунок погашення позичкової заборгованості.

Що таке іпотека через закон

Спочатку відповімо питанням, що означає іпотека з закону. Тут усе досить просто, якщо говорити простими словами, то коли цей вид забезпечення виникає не на підставі домовленості між країнами, а на підставі російського законодавства.

Цільовий кредит на придбання майна забезпечений придбаним об'єктом нерухомого майна, який за фактом стає власністю позичальника, про що є запис у Єдиному Державному реєстрі прав, і водночас обтяжений кредитором, і є іпотека в силу закону. Що це таке? Як це працює на практиці: ви придбали квартиру за рахунок позикових коштів банку, за фактом власником коштів ви не є, тому при реєстрації угоди ви стаєте власником житла, але вона водночас перебуває в заставі у банку, який видав кошти, до повного виконання позичальником своїх зобов'язань.

Ще одна особливість взаємовідносин щодо цього виду забезпечення полягає в тому, що реєстрація іпотеки в силу закону відбувається без додаткової угоди сторін. Говорячи простими словами, обтяження на об'єкт, що купується, накладається при реєстрації договору купівлі-продажу в Єдиному Державному реєстрі прав, коли покупець і продавець реєструють договір. Але обтяження накладають відразу без згоди банку та позичальника.

За реєстраційні дії державне мито не стягується.

Останнє питання, як зняти іпотеку в силу закону, тут потрібно звернутися знову до Росреєстру з документом заставної (це документ, який засвідчує право заставоутримувача на об'єкт нерухомості). Якщо ж цього документа немає, точніше, він не оформлявся, то на процедурі зняття обтяження мають бути присутні обидві сторони, тобто позичальник та представник кредитно-фінансової організації.

Що таке іпотека через договір

Тут усе простіше, ця форма застави виникає виходячи з взаємної угоди між сторонами кредитного договору. Тобто, при оформленні позички у банку кредитор та позичальник визначають порядок взаємовідносин додатковою угодою. Особливість цього виду застави на відміну попереднього у цьому, умови угоди може бути індивідуальні. Наведемо кілька прикладів:

• об'єкт нерухомості, що купується за рахунок кредитних коштів, реєструється безпосередньо на покупця, тобто банк, по суті, обтяження на об'єкт не накладає;
• видані кошти забезпечують інший об'єкт нерухомості, що є у власності позичальника;
  позичальник та кредитор складають окремий договір іпотеки, який реєструються окремо від переходу;
• права власності зазвичай це відбувається тоді, коли покупець отримує свідоцтво про право власності.

Реєстрація іпотеки в силу договору здійснюється на підставі окремої взаємної угоди. Тобто, якщо у попередньому варіанті обтяження накладав одразу під час реєстрації договору купівлі-продажу, то в даному випадку це потрібно зробити окремо. Зазвичай, згідно з договором із банком, обтяження накладається після реєстрації договору купівлі-продажу.

У чому різниця

У першу чергу відмінність іпотеки в силу закону та договору в тому, що в першому варіанті вона виникає на законній підставі, а в другому варіанті на підставі взаємної угоди, тобто договору. Іпотека в силу закону реєструється автоматично при реєстрації угоди купівлі-продажу у другому варіанті лише за взаємною заявою сторін.

Ще відмінність у цьому, що з реєстрації іпотеки згідно із законом заяву може подати одна із сторін, як заставоутримувач, і заставник. Якщо йдеться про договір, то заяву слід подавати спільно. І остання відмінність у тому, що за іпотеку через закон держмито не стягується, а силу договору так.

Зверніть увагу, що при іпотеці через договір банк несе певні ризики, адже він не має гарантії, що видані кошти будуть використані за цільовим призначенням на купівлю об'єкта нерухомості.

Отже, підіб'ємо підсумок, іпотека в силу договору - це, по суті, ті взаємини між кредитором і позичальником, які регулюють взаємну угоду між сторонами, а не законодавством нашої країни, цим і відрізняється іпотека в силу закону. Як зняти обтяження, процедура істотно відрізнятися не буде, тобто і в тому, і в іншому випадку для Росреєстру потрібно подати або документ, що підтверджує припинення відносин, або повинні бути обидві сторони угоди.

За бажання оформити іпотечний кредит позичальник може мати справу з двома термінами, що позначають вид позички: «іпотека з закону» і «іпотека з договору». Обидва види припускають угоди з нерухомістю, за обома можна придбати об'єкт із використанням застави, але найчастіше банками використовується саме законна позичка.

Іпотека через закон: що це?

Це придбання житла чи іншої нерухомості за всіма нормами законодавства. Закон чітко регулює процес оформлення та реєстрації житлової позички.

Більшість банків видають саме іпотеку через закон, оскільки вона менш ризикована для кредитора. Якщо ви плануєте оформити класичну іпотеку, тобто угода буде забезпечена заставою майна, що купується, з більшою ймовірністю можна припустити, що це буде іпотека в силу закону.

Важливі особливості законної іпотеки:

1. Придбання будь-якого виду нерухомості або будівництво будинку за рахунок позикових коштів.
2. На об'єкт, що купується, накладається обтяження. Позичальник отримує право власності, але буде обмежений у діях: продаж закладеної нерухомості неможливий, також банк може встановлювати обмеження щодо прописки інших громадян у квартирі/будинку або здачі об'єкта в оренду.
3. Якщо позичальник не виконує прийняті він зобов'язання, кредитор має право вилучити закладене майно.
4. Іпотека за законом – суворо цільовий кредит. На руки позичальник гроші не отримує, вони перераховуються кредитором продавцю майна.

У разі оформлення закону кредитором може стати не тільки банк. Їм може виступити інша фінансова організація чи навіть забудовник у разі придбання нового житла. Забудовники часто пропонують розстрочку покупцям без участі банку. Це також кредит, який регулюється законодавством та оформляється відповідним чином. У цьому випадку на об'єкт також накладається обтяження, а заставоутримувачем виступатиме забудовник: при невиплаті позички саме він може ініціювати процес вилучення застави та виселення.

Іпотека в силу договору

Якщо кредитор застосовує такий вид оформлення угоди, отже регулювати взаємини позичальника і кредитора буде окремий договір, а чи не Федеральні Закони. По суті, договірна іпотека передбачає видачу позички на будь-яких умовах, учасники правочину можуть вказати в договорі будь-які моменти, які не регулюють закон, які неможливі у разі оформлення іпотечного кредиту в силу закону.

Особливості цього виду іпотеки:

1. Угода не обов'язково забезпечується. Якщо ви плануєте взяти іпотеку під заставу житла, що вже знаходиться у власності, в цьому випадку буде оформлена саме іпотека в силу договору. При реєстрації угоди ви одразу отримаєте повноправні права власності на куплене майно, що неможливе при позиці через закон.
2. Це не обов'язково цільовий кредит. Якщо ви плануєте отримати кредит готівкою під заставу нерухомого об'єкта, що має у власності, регулювати угоду буде також договір. Такі угоди також стосуються іпотечних.

Іпотека в силу закону та в силу договору: відмінності

Договірна іпотека - угода з більш гнучкими умовами, кредитор та позичальник можуть відійти від рамок закону та скласти індивідуальні умови співробітництва. Але застосовується такий вид кредитування рідко, оскільки він несе ризики самого кредитора. По суті, на ринку іпотечний кредит через договір видається практично лише при оформленні нецільової позички під заставу майна або при оформленні іпотеки із заставою майна, яке вже перебуває у власності позичальника.

У чому різниця іпотека та іпотека в силу закону:

1. За іпотекою в силу закону правочин здійснюється тільки із застосуванням застави майна, що купується.
2. Реєстрація законної іпотеки та розрахунок із продавцем відбуваються у той момент, коли і реєструється договір купівлі-продажу, тобто все робиться одночасно. У разі договірної житлової позики спочатку банк видає гроші продавцю, після оформляється угода купівлі-продажу, і тільки після цього можливе накладення обтяження: саме через те, що деякий час операція виявляється незахищеною, банки ризикують, а це може позначитися на ставках.
3. Реєстрація іпотеки з закону безкоштовна. При договірному оформленні знадобиться сплата мита, для позичальників-фізособ це 1000 рублів. Якщо позичальником виступає юридична особа, вона заплатить 4000 рублів.

В обох випадках у ролі кредитора та позичальника можуть виступати будь-хто: громадяни, організації (не обов'язково фінансові). Не виключається і іпотека через закон між фізичними особами.

Реєстрація легальної іпотеки

Іпотека з закону і іпотека з договору багато в чому схожі. Позичальник звертається до банку, збирає необхідні документи та чекає на рішення. При схваленні та проходженні всіх формальних процедур, наприклад страхування, угода вимагає обов'язкової реєстрації.

Якщо ви оформляєте стандартну житлову позику в силу закону, то для її реєстрації не обов'язково бути присутнім усім учасникам угоди, достатньо заяви кредитора або позичальника. Але оскільки банк зацікавлений у проведенні процедури, він контролює процес, і угода фіксується в присутності представника кредитора і самого позичальника.

Порядок реєстрації:

1. Банк допомагає зібрати пакет документів для передачі їх до Росреєстру або МФЦ. На цьому етапі проблем не виникне: представники банку чудово знають, які папери потрібні для реєстрації.
2. Після передачі документів сама реєстрація відбувається протягом 5 робочих днів. Протягом цього терміну держорган ретельно перевіряє усі документи.
3. Позичальник отримує свідоцтво на власність з відміткою про обтяження.

Реєстрація позички в силу договору

Реєстрація відбувається за участю всіх сторін угоди: і позичальника, і представника кредитора. Спочатку реєструється договір купівлі-продажу, лише після цього можна накласти обтяження (при іпотеці через закон легалізація цих документів відбувається одночасно). Далі все стандартно: протягом 5 днів після подання документів правочин реєструється.

Обмеження прав та обтяження об'єкта нерухомості при іпотеці через закон

Виникнення іпотеки з закону передбачає певні обмеження. Позичальник купує об'єкт нерухомості, він може вільно їм розпоряджатися, але продати нерухомість він не зможе. Факт накладення обтяження зафіксовано у держоргані. Єдина можливість реалізації — домовленість із банком: зазвичай це можливо лише у разі виникнення проблем із виплатою кредиту.

Кредитор може встановлювати обмеження на . Один банк може забороняти такі угоди, інший допустить це, але тільки при отриманні дозволу (позичальник звертається до банку із заявою). Щодо прописки, то для самого покупця та членів його сім'ї обмежень немає.

Як зняти обтяження законної іпотеки

Після повної виплати житлового кредиту за графіком або достроково позичальник звертається до кредитора та отримує документи, що підтверджують виконання боргових зобов'язань у повному обсязі. У знятті обтяження беруть участь обидві сторони угоди, вони становлять обопільну угоду.

За законом зняття обтяження може відбуватися за особистої присутності позичальника та кредитора: найчастіше відбувається саме так, тому сторонам потрібно погодити час угоди та записатися на прийом до МФЦ. Термін перевірки документів - до 3-х робочих днів, при купівлі ДДУ - до 5-ти днів. Держмито за цю операцію не стягується.

Вітаємо! Сьогодні поговоримо про те, що таке іпотека через закон. У багатьох людей термін іпотека асоціюється виключно з процедурою оформлення житла в кредит, але є поширеною помилкою. Іпотека виступає заставою нерухомості, яка буде обтяжена згідно з договором позики, розстрочки або іншими зобов'язаннями, передбаченими законом. Розрізняють два поняття – іпотека в силу закону та іпотека в силу договору , про особливості та відмінності цих видів угод буде розказано далі.

Будь-який вид іпотеки передбачає наявність майнової застави (обтяження). Найбільш поширеним видом виникнення іпотеки є купівля нерухомості за рахунок банківських коштів. Банки найчастіше практикують оформлення іпотеки через закон. З погляду права, така угода надійніша, оскільки наявність обтяження гарантовано, оскаржити право власності у разі позичальник зможе.

Цей вид зобов'язань утворюється під час реєстрації нерухомості у Єдиному Державному Реєстрі. Іпотека з закону виникає під час переходу прав власності, це може бути договір купівлі-продажу, ренти чи інший вид угоди.

Як правило, громадяни займаються пошуком варіантів житла, маючи на руках уже схвалене рішення щодо кредиту.

Визначившись із вибором, підписується кредитний договір і укладається угода купівлі продажу. Слідом за оформленням угоди банк переказує кошти продавцю нерухомості. В цьому випадку хоч і офіційно позичальник стає власником, але житло придбано за рахунок позикових коштів, воно й виступає запорукою.

Описаний випадок є найяскравішим прикладом того, як виникає іпотека в силу закону. При несплаті боргу заставне майно передається у власність кредитора.

Іпотека з закону виникає як при оформленні позички у банківській установі.

Наприклад, якщо договір купівлі-продажу передбачає сплату коштів приватній особі частинами (розстрочку), у разі нерухомість також перебуває під обтяженням продавця. Під час реєстрації в ЄДРП РФ у графі обтяження ставиться відповідна позначка.

Важливо! Наявність застави іноді потрібно документально підтвердити, для цього складається застава. Вона полягає у нотаріуса чи банку. Припинення дії заставної передбачено лише за виконання зобов'язань за договором, саме погашення боргу. Зміна утримувача заставної допустима. Така операція може виникнути при рефінансуванні іпотеки в іншому банку або продажу застави. Детальніше про те, і навіщо вона потрібна, можна почитати у нас на сайті.

Чим відрізняється від іпотеки через договір

При іпотеці в силу договору застава виникає згідно з взаємною угодою або окремо складеною іпотечною угодою. При оформленні кредитного договору права та обов'язки заставника та заставоодержувача обумовлюються індивідуально.

На сьогоднішній день у Росії деякі банки практикують оформлення іпотеки в силу договору.

Законом передбачені всі варіанти цільового кредитування, але є умови, за яких оформлення права власності настає при виконанні певних умов. Наприклад, коли ділянку потрібно приватизувати. У цьому випадку, можна скласти договір між заставником і заставоодержувачем про виконання умов та перехід права власності.

Цей вид цільового кредитування можна розділити на кілька видів:

• якщо обтяження не накладають та фактично застави немає;
• коли як застава виступає вже наявний у власності у позичальника об'єкт нерухомості;
• коли після оформлення кредиту позичальник отримує право власності, а вже після надає це майно банку як заставу.

Договірна іпотека не така популярна, оскільки вона більш ризикова для кредиторів, вони не мають гарантії повернення коштів. Якщо розглядати приклад наведений вище (кредит у банку схвалений, клієнт наглядає житло). Після укладання кредитного договору позичальнику надається певний термін для переоформлення нерухомості на себе, потім він має оформити заставу на це житло. Відповідно офіційно нерухомість не обтяжена і банк не зможе довести факт видачі іпотечного кредиту, відсудити право власності не вдасться.

Головні відмінності договірної від законної іпотеки:

1. Виникнення. Тут головна відмінність вбачається у самій назві, один вид іпотеки виникає виходячи з закону, інший – договору.
2. Реєстрація. Іпотека через закон реєструється автоматично під час того, як новий власник подає документи про угоду в ЄДРП. Документи до інстанції може подавати і заставоутримувач та заставник окремо. Іпотека в силу договору реєструється окремо, причому документи в ЄДРП подаються в присутності заставоутримувача та заставника.
3. Вид застави. При іпотеці в силу закону оформляється цільовий кредит, а значить, автоматично заставою стає нерухомість, що купується. Договірна іпотека не передбачає обов'язкову наявність застави, але також обтяженням може стати майно позичальника.
4. Наявність державного мита. Відсутнє мито при законній іпотеці, при договірній – стягується під час реєстрації угоди.

Законна іпотека також вигідніша, з фінансової точки зору, за її оформлення не береться мито і вона не вимагає додаткової реєстрації. З іншого боку, наявність обтяження мають недоліки, то заставне майно не можна продати без згоди банку. Крім того, щоб зняти обтяження, потрібно звертатися до банку і брати документи про успішне погашення боргу, а якщо кредитор за роки існування змінив власника або був реорганізований, то обтяження буде досить проблематично.

Нормативні документи

Основними нормативними документами з цього питання є:

• ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» №122,

Законна іпотека виникає:

1. При оформленні договору ренти (передача нерухомості за умови утримання утриманця).
2. Іпотека на придбання чи будівництво нерухомості за рахунок позикових коштів.
3. Продаж товару (нерухомості) у кредит, наявність обтяження майна здійснюється відповідно до статті 448 Цивільного Кодексу РФ (ГК РФ),

Відповідно до норм закону визначено такі види майна, що купуються в іпотеку: квартири в новобудові або на вторинному ринку, будинки (особняки), земельні ділянки, кімнати (часткове майно), кооперативи, гаражі, виробничі приміщення.

Важливо! Сторони можуть дійти взаємної угоди, коли обтяження не накладається. І тут у договорі купівлі-продажу слід зазначити, що за згодою сторін відповідно до статті 488 ДК РФ обтяження не накладається. Таким чином, позичальник стає повноправним власником майна, що купується в кредит.

Реєстрація іпотеки в силу закону

Тепер слід розібратися в особливостях реєстрації. Кожен об'єкт нерухомості при зміні власника реєструється в ЄДРП. Дізнатися про обтяження можна самостійно через Росреєстр, МФЦ або онлайн на сайті ЄДРП. Найбільш швидко та зручно буде сформувати виписку з ЄДРН через інтернет, для цього потрібно лише задати параметри про наявну нерухомість. В отриманій виписці буде відображено також записи про іпотеку.

Важливо! Підготовкою та збиранням документів займається продавець житла або ріелтор. Проте банк перед оформленням договору перевіряє всі документи на справжність, тому випадки шахрайства виключені. Якщо нерухомість вже перебуває у заставі, то в позиці буде відмовлено.

Процедура реєстрації іпотеки з закону:

1. Клієнт оформляє кредит у банку та укладає договір купівлі-продажу.
2. Для реєстрації в Єдиному Державному Реєстрі Нерухомості потрібно підготувати всі документи, включаючи договір купівлі-продажу та кредитний договір. Якщо складалася заставна, то її обов'язково потрібно надати, також додатково потрібні додатки (якщо є) та копії. Власник заставної має право вимагати внести його відомості до ЄДРН як заставоутримувач об'єкта нерухомості. Реєстраційний запис вноситься протягом місяця з моменту звернення.
3. Реєстрація здійснюється автоматично, у графі обтяження ставиться відповідна позначка. Термін реєстрації складає 5 робочих днів.
4. Для третіх осіб виникнення іпотеки вважається з її реєстрації.
5. Обтяження знімається після погашення боргу банку.

Якщо у позичальника немає можливості особисто подати документи в ЄДРП, то він може скористатися допомогою нотаріуса, який засвідчив договір іпотеки між заставоутримувачем та заставником. Послуги нотаріуса, звичайно, платні.

Визначити, яка схема укладання угоди зручніша, неможливо. Ці дві схеми використовують у абсолютно різних кредитних програмах. Якщо законна іпотека дається суворо на цільове придбання нерухомості, то при договірній - можна використовувати отримані кошти на власний розсуд.

Чекаємо на ваші питання нижче. Будемо вдячні за оцінку посту. Якщо вам потрібна підтримка професійного юриста з іпотеки, запишіться прямо зараз на безкоштовну консультацію в спеціальній формі в кутку екрана.